▍壹、爭點問題（讀者請先試行思考）：
📌 B公司先前取得政府許可靈骨塔經營執照，並與A公司簽訂合建契約，約定A公司享有六成權益，嗣後靈骨塔興建完成，約定A公司分管部分樓層之塔位，B公司並交付各該樓層塔位之永久使用權狀予A公司。而A公司出賣位於3樓之系爭塔位予買受人C，且交付B公司名義之「永久使用權狀」。嗣A公司提起共有物分割之訴，系爭塔位所在樓層經判決確定分割予B公司，買受人C依民法第425條「所有權讓與不破租賃」原則，起訴請求確認系爭塔位對B公司有永久使用權存在，是否有理由？
▍貳、相關法條 ：
🔑 民法第425條（所有權之讓與不破租賃）
I. 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
II. 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
🔑 民法第825條（分得物之擔保責任）
各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。
▍參、座談會研討研究：
選自臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第7號
一、肯定說（繼受說－相對性擴充）：
1. 按現今殯葬設施骨灰（骸）存放之塔位買賣及轉讓交易頻繁，雖亦有以建物及土地應有部分之移轉為塔位之轉讓，惟社會實務上多以簽立轉讓建物內塔位設施永久使用權之債權契約方式為之，而依目前一般之經濟社會感情，「靈骨塔位使用權」已成為流行之投資商品，具有高度之融通性與交換價值，其應為一方支付對價，得使用他方提供之塔位放置靈骨之權利，且他方允為保管靈骨、提供誦經、祭祀勞務，兼有租賃、寄託、僱傭之債權性質（司法院司法業務研究會第27期討論意見、臺灣高等法院臺南分院 97 年度重上字第60號、105 年度上易字第 117號判決意旨參照）。
🔺 段落要點：
＠ 「靈骨塔位使用權」具有高度之融通性與交換價值；
＠ 其為一方支付對價，他方提供之塔位放置靈骨罈之權利，
＠ 且他方允為保管靈骨、提供誦經、祭祀勞務。
＠ 靈骨塔位永久使用契約兼有「租賃、寄託、僱傭」之債權性質。
2. 共有物分割部分按各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，此為民法第 825 條所明定。而如前述，C 經 A 公司交付系爭塔位，對於系爭塔位之該部分建物取得承租人之地位，且其等經出租人 A 公司（系爭靈骨塔之共有人）交付而占有各該租賃物之塔位後，因 A公司與 B 公司就系爭靈骨塔建物為分割結果，系爭塔位之位置由 B 公司分割取得，參以 A 公司對於 B 公司分割而得之物，依民法第 825 條規定既應負出賣人之同一擔保責任，堪認上開情形，與出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人之情形相類似，基於「相類似案件，應為相同處理」之法理，因買受而占有塔位，對於該部分建物得主張租賃權之人，非不得類推適用民法第 425 條第 1 項買賣不破租賃原則，對於塔位所在之該部分建物受讓人，主張各該塔位之租賃效力。準此，B 公司應繼受 A 公司就各該塔位之出租人地位，C 自得對之主張系爭塔位之永久使用權存在（臺灣高等法院臺南分院 105 年度上易字第 117 號判決意旨參照 )。
🔺段落要點：
＠ C經A公司交付系爭塔位，對於該塔位取得承租人之地位，
＠ 嗣系爭塔位所處建物樓層由 B公司分割取得，
＠ 依民法第825條，A公司對於B公司分割而得之物應負出賣人同一擔保責任。
＠ C因買受占有塔位，得以其承租人地位，類推適用民法第425條規定。
＠ 故得對塔位建物之受讓人B公司主張其塔位租賃關係仍繼續存在。
3. 按特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第 425 條第 1 項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第 349 號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意見書及最高法院 48 年台上字第 1065 號判例意旨自明（最高法院 97 年度台上字第 1729 號判決意旨參照）。
🔺 段落要點：
＠ 若他人間債之契約關係以不動產用益權為其標的；
@ 如為第三人所明知或可得而知，縱無不動產登記公示表徵存在；
＠ 因已交付使用，實有使第三人知悉之公示效果。
＠ 故該債權契約對於受讓之第三人仍繼續存在。
＠ 此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（容有誤會，待述）。
＠ 參第425條「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用文字自明。
4. 系爭靈骨塔位永久使用契約，非僅具有租賃性質，亦有寄託、僱傭等性質，如由靈骨必需永久使用塔位以供後世子孫祭祀之特性觀之，性質上自非得類推適用民法第 425 條第 2 項之規定；且該條第 2 項規定之立法理由乃在於為避免弊端，而認宜以公證方式以求權利義務內容之合法明確，究其立法意旨，如該等債權契約（即塔位永久使用契約）足以認定為合法債權契約，且為受讓之第三人所明知或可得而知，並有一定之公示作用，自無違該條第 2 項規定之立法意旨。
🔺 段落要點：
@ 靈骨塔位永久使用契約雖具有「租賃性質」；
@ 惟基於供後代子孫長遠祭祀之特性，不須類推適用第425條2項規定。
@ 亦即所有權讓與不破租賃原則之界線於本案毋庸類推適用。
5. C 主張系爭靈骨塔位永久使用契約之性質兼具有租賃、寄託、僱傭之性質，故有民法第 425 條第 1 項之適用，雖為 B 公司所否認，惟由塔位使用權人支付對價，使用建物內塔位設施以放置靈骨之性質而言，該塔位永久使用契約之法律上性質應係具有租賃之性質無訛，如有建物所有權人移轉建物所有權予第三人時，應可類推適用民法第425 條第 1 項，申言之，該靈骨塔位永久使用契約對建物受讓人應仍繼續存在，始得保障靈骨塔位之買受人或受讓人之權益，及維護塔位買賣及轉讓之交易秩序（臺灣新竹地方法院 102 年度重訴字第 98 號判決意旨參照）。
🔺 段落要點：
＠「塔位永久使用契約」之法律評價兼具有「租賃」性質，
＠ 故塔位所有權移轉予第三人時，應類推適用民法第425條第1項規定。
＠ 亦即該靈骨塔位永久使用契約對建物受讓人仍繼續存在。
二、 否定說（不得繼受－維固相對性原則）：
1. 按買賣契約僅有債之效力，基於債權相對性之原理，不得以之對抗契約以外之第三人。本件 C 與 A 公司間就系爭塔位之永久使用權買賣契約，僅係使用權移轉之債權債務關係，C 所取得者為使用權，並非所有權，基於債權相對性之原理，C即不得援其與A公司間使用權買賣契約之債權關係，以資對抗取得系爭建物所有權之 B 公司（最高法院 102 年度台上字第 425 號判決意旨參照）。
🔺 段落要點：
＠ 認定系爭「塔位永久使用契約」純粹為使用權買賣契約。
＠ 重申債權相對性之原理，買受人C不得援引其前手「債權關係」對抗B公司。
＠ 並無民法第425條第1項「所有權讓與不破租賃原則」之規定適用。
▍肆、筆者分析：
◉ 詳究「靈骨塔位永久使用契約」之定性
本案研討意見認為靈骨塔位永久使用契約，兼有「租賃、寄託、僱傭」之債權性質，惟經筆者詳勘研求，應為「租賃、寄託、委任、買賣」為妥，補充如下：
1. 關於「塔位」部分，乃屬租賃性質，如下：
按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」民法第421條定有明文。本件靈骨塔買賣業者，將系爭「塔位」交付他方繼續性以「先人靈骨骸、骨罈」占有使用、收益，並取得相當於租金之代價，實具有租賃性質，要無疑義。至於雙方約定塔位使用期限超過20年以上者，是否仍有民法第449條租賃期限之限制？查系爭契約具有租賃性質，已如前述，自應受上開租賃契約原則不得逾20年之限制，惟非不得適用同條第2項規定進行「默示更新」，亦即解釋上當事人已預先進行默示更新之合意，並無不可；再者，依行政院所頒布之骨灰（骸）存放單位使用權買賣定型化契約應記載及不得記載事項，即有規定應記載「骨灰（骸）存放設施使用權之使用期間」，足見有上開規定適用之可能及必要。
2. 關於「骨罈」部分，乃屬寄託性質，如下：
按「稱寄託者，謂當事人一方以物交付他方，他方允為保管之契約。」民法第589條第1項定有明文。本條所稱「交付」，係指「移轉寄託物之占有」，如本案所示當事人已移轉先人靈骨罈之占有予A公司（嗣後已由B公司繼受）。又「保管」係指保存行為，寄託人將靈骨罈交付予受寄人即業者進行保存管理即是。
3. 關於「提供清潔、誦經、祭祀勞務」乃屬委任性質，如下：
按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」民法第528條定有明文。委任之目的，在於一定事務之處理，故受任人「給付勞務」僅為手段，而非一定，除當事人另有約定外，得在委任人所授權限範圍內，由受任人「自行裁量」決定處理事務之方法，以完成委任之目的。又所謂『僱傭』，則指受僱人為僱用人提供勞務之契約而言。僱傭之目的，僅在受僱人「單純提供勞務」，有如機械化之發展，因此對於服勞務之方法「毫無自由裁量」之餘地。兩者之內容及當事人間之權利義務均不相同（參照最高法院83年度台上字第1018號、99年度台上字第1017號民事裁判意旨）。究竟是否為僱傭契約關係，其審酌之標準，有以下方法，足供會參：
(1) 人格從屬性：對於勞動者自行決定自由之一種壓抑（自由權之壓抑），在相當期間內，對自己之作息時間不能自行支配，而勞務給付內容之詳細情節亦非自始確定，勞務給付之具體詳細內容非由勞務提供者決定，而係「由勞務受領者決定」之（即僱主），其重要特徵在於「指示命令權」，如勞動者須服從一定工作規則，而僱主享有懲戒權等。 @ 係一種自由決定權之壓抑。 @ 作息不能自行分配。 @ 勞務提供之詳細內容由僱主或勞務受領者決之。 @ 僱主享有一定懲戒權。
(2) 經濟上從屬性：指將受僱人納入「僱主經濟組織與生產結構」之內，受僱人並非為自己營業目的從事勞動行為，而係為該他人即僱主之營業目的所為，故受僱人獲取勞動利益或報酬完全取決於僱主之決定，或受僱人對之影響力相較薄弱，欠缺優越性地位者而言。
@ 受僱人被納入僱主經濟組織與生產結構。
@ 受僱人並非為自己營業目的從事勞動行為；而係為他人之。
(3) 組織上從屬性：指存有上下隸屬或平位合作之組織活動關係而言，益徵勞務提供者無法獨立為有效勞動力活動，須藉由組織成員之協力，始能有效達成契約目的。 @ 勞務提供者無法獨立提供勞動力即可有效滿足契約目的；
@ 尚須藉由組織成員之協力，始能有效達成。
查本件靈骨塔建物所有人派遣其組織成員或外部人員，對系爭塔位提供清潔、誦經、祭祀等勞務內容，並非經由買受人指示、監督與管理，蓋其工作規則與相關程序，非其所頒定與要求；若上開勞務有給付不完全之情事，權利人（即買方）僅得對出賣人（即A公司或B公司）主張其契約上之請求權，難認其得對上開勞務提供者，逕為有關之懲戒權，且彼此間亦無所謂上下隸屬、平位合作之組織關聯性而言，實無從該當「人格、經濟與組織上」之從屬性。惟關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。民法第529條著有明文，自可參照。
4. 關於「靈骨塔永久使用權」，係屬買賣性質，如下：
台北地院107年度消字第18號判決指出：「納骨塔位永久使用權契約係屬買賣投資性質。」惟個案是否具有買賣性質，仍應探求當事人之真意與契約意旨，如塔位之永久使用權係買賣契約關係，僅屬使用權移轉之債權債務關係，買受人所取得者為「使用權」，並非所有權。基於債權相對性之原理，買受人不得援其與出賣人間使用權買賣契約之債權關係，以資對抗取得系爭建物（塔位）所有權之第三人。
故本件靈骨塔位永久使用契約具有買賣性質，惟買受人不得以該契約對抗第三人，最高法院102年度台上字第425號判決可資參照。言雖如此，本件「塔位」之使用、收益，已釐定其租賃性質，已如前述，即可適用民法第425條所有權讓與不破租賃原則，使之債權關係物權化（或稱相對性擴充），以資對抗受讓人即B公司（但須注意同條第2項之限縮適用）。
◉ 肯定說採「類推適用」民法第425條第1項規定，乃觀念或法學論理之錯誤，應予補充
所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用。
準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由（包含法理探求），其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地（最高法院101年度台上字第923號判決要旨參照）。
《臺灣高等法院106年法律座談會民事類提案第7號－研討肯定意見》既已藉由闡明性解釋認定系爭契約之「塔位」用益權，存有租賃性質，自無類推適用之餘地，為此失誤，應予勘正。蓋類推適用係對於立法疏漏規範之事實，基於平等原則及社會通念為之填補法律漏洞的方法，乃屬補充性解釋，自得甚解。
◉ 「債權物權化」並非法理，僅為立法政策、手段或趨勢爾
本件研討意見肯定見解援引最高法院 48 年台上字第 1065 號判例謂：「事實為第三人所明知或可得而知者，縱未以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。」
惟「債權物權化」並非法理，僅為立法政策、技術與方法，而其背後保護目的及立意內涵，始為法理基礎。參照民法第425條第1項之立法意旨，係為保障經濟上處於相對弱勢之承租人，避免因出租人將租賃物讓與第三人，而使承租人遭受不測之損害，遂例外使租賃債權關係物權化，彌補資本主義之不足，有效節制出租人之物權行為，並調和出租人之讓與行為與承租人之弱勢經濟地位，所為之立法政策；
又不動產「占有」乃屬事實狀態或客觀表徵，非得類以不動產物權公示原則相提並論。蓋不動產物權公示方法，係以「登記」為其表徵而非以占有狀態之存在為要。至於「出租人交付租賃物，承租人占有中」乃民法第425條第1項規定適用之大前提，實為避免「債權物權化」過度侵害契約自由原則與私法自治精神，同為同條第2項「限縮適用」之界線與目的。民法或特別法少數存有「債權物權化」規定之事例，如民法第425條（所有權讓與不破租賃）、第826條之1（共有物讓與責任）及土地法第79條之1（預告登記），皆為立法者所明定，其理分別在於「保護承租人；簡化法律關係，保持原分管約定之安定性；不動產交易價金為高，應予特別保護而賦予登記效力。」綜上所述，「債權物權化」僅為立法手段、政策或趨勢爾，尚非訂定法律規範之事理或意涵，讀者不可失察，而隨波逐流。
◉ 實務操作之難題與靈骨塔特性分析
植於靈骨塔位永久使用契約於實務現況，因應台灣土地資源有限性及環境衛生，政府鼓勵與支持火葬活動，產生新興靈骨塔買賣之交易型態，甚為投資標的，雖然靈骨塔買賣亦屬以不動產為標的之債權契約關係（塔位部分），惟咸少將之交付公證程序與一般不動產買賣或租賃之場合，普遍與交付公證情形有離。
經查《臺灣高等法院106年法律座談會民事類提案第7號－研討肯定意見》無非係基於塔位永久使用、祭祀先人、咸少交付公證之情況，認為應類推適用民法第425條第1項規定，但卻例外排除民法第425條第2項「限縮規定」之適用，目的良善於情理上值得肯定；惟其犧牲契約自由原則與私法自治原則之上位利益，究竟是否合乎憲法所護比例原則或具有實質關聯性？不無可議。蓋債權物權化實屬例外，應有適當界線作為限縮適用，始為公允。
查本案A、B公司基於合建與分管契約關係，共同從事「殯葬事業」自始容許與其締約之買受人得以永久使用靈骨塔位、祭祀先人，且此類契約內容，依社會通念，應供後代子孫永久祭祀，如因其嗣後發生物權變動情事（即裁判原物分割），即允許權利人向買受人為物上請求權，不唯違反公平正義，更是民法第148條所謂誠信原則、權利濫用禁止原則所包含。應以受讓人即B公司「明知」其「靈骨塔永久使用」事實，貫徹『禁止權利濫用原則』、違反『誠信原則』據以駁回其權利主張為宜。 職此，最高法院98年台上字第1319號判決意旨可供會參：「民法第148條規定，以受讓人若明知占有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產，非屬無權占有，惟為使占有人無從基於債之關係為抗辯，脫免債務人容忍占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有權之目的，顯在妨害有權占有人之占有，其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，而為法所不許」。